P&L tháng — góc nhìn kinh tế
P&L được đưa lên đầu để ưu tiên kiểm tra kết quả tài chính. Model đã loại VAT khỏi ADR gross, đưa chi phí cơ hội mặt bằng vào fixed cost, cộng BHXH doanh nghiệp, thuế TNDN và ROA trước lãi vay.
Doanh thu/tháng
LNST/tháng
ROA trước lãi vay
Suất đầu tư/phòng
Breakeven PBT
Decision box — suất đầu tư có justify được phân khúc phòng không?
Đây là khu vực ưu tiên sau P&L: cần validate xem mức đầu tư/phòng có tạo được ADR, RevPAR, ROA và payback tương ứng hay không.
Cấu trúc tổng mức đầu tư
Tổng vốn kinh tế = giá mua BĐS + sổ đỏ + phần thiết kế/xây dựng/fit-out. Tuy nhiên khấu hao chỉ lấy phần fit-out.
So sánh thị trường nhanh
Chỉ số ADR/suất đầu tư/phòng giúp kiểm tra sơ bộ phòng có đang “đắt để xây nhưng bán chưa đủ giá” hay không.
Benchmark validation — doanh thu có bất thường không?
Benchmark nên lấy từ comp set thực tế cùng vị trí, diện tích phòng, review score, tiện ích và kênh bán. Các ngưỡng ở đây là input để kiểm tra nhanh.
Breakdown doanh thu phụ
Các dòng này là gợi ý phổ biến trong khách sạn nhỏ/boutique: F&B/breakfast, minibar, spa/massage/wellness, laundry, transfer/tour/vé, early check-in/late check-out và dịch vụ khác. Nếu chưa vận hành thực tế, nên benchmark theo % doanh thu phòng rồi cập nhật sau 3–6 tháng.
Chi phí mặt bằng kinh tế
Chi phí cơ hội thuê lý thuyết không phải dòng tiền chi ra, nhưng nên đưa vào economic P&L để so sánh công bằng với phương án đi thuê/đầu tư khác.
Lãi vay phần fit-out
Đây là lãi vay giả định cho phần thiết kế/xây dựng/fit-out, chưa gồm trả gốc vay và chưa tính grace period.
Bridge từ doanh thu gross đến LNST
Biểu đồ giúp nhìn nhanh phần nào đang ăn margin lớn nhất.
Scenario comparison
Scenario chỉ thay Occupancy và ADR; cost structure giữ theo input hiện tại.
ADR × Occupancy sensitivity — LNST tháng
Màu xanh = có lãi tốt, vàng = có lãi mỏng, đỏ = lỗ.
Logic tính toán chính
| Hạng mục | Công thức |
|---|---|
| Số room night bán được | Số phòng × ngày/tháng × công suất phòng, hiển thị đến hàng đơn vị |
| Doanh thu phòng | ADR là giá gross đã gồm VAT; doanh thu phòng net = room nights × ADR ÷ (1 + VAT%) |
| Benchmark validation | So sánh ADR, occupancy, RevPAR và suất đầu tư/phòng với dải benchmark thấp/base/cao |
| Chi phí mặt bằng kinh tế | Tiền thuê D262/D165 × escalation + giá mua các căn sở hữu × 3%/năm ÷ 12 |
| Phần fit-out khấu hao | Nếu chọn theo suất đầu tư: số phòng × suất đầu tư/phòng; nếu chọn tổng ngân sách: dùng tổng ngân sách thiết kế/xây dựng |
| Khấu hao/tháng | Phần thiết kế/xây dựng/fit-out ÷ số năm khấu hao ÷ 12 |
| BHXH doanh nghiệp | Số nhân sự cố định × lương cơ bản bình quân tính BHXH × tỷ lệ BHXH/BHYT/BHTN doanh nghiệp |
| EBITDA kinh tế | Tổng doanh thu net - biến phí - chi phí cố định, bao gồm chi phí mặt bằng kinh tế và BHXH doanh nghiệp |
| PBT kinh tế | EBITDA kinh tế - khấu hao fit-out - chi phí lãi vay |
| Thuế TNDN | Max(PBT, 0) × thuế suất TNDN |
| LNST kinh tế | PBT kinh tế - thuế TNDN |
| ROA trước lãi vay | EBIT kinh tế sau thuế × 12 ÷ tổng vốn kinh tế. Chỉ số này không tính chi phí lãi vay để phản ánh hiệu quả tài sản độc lập với cấu trúc vốn. |
| ROA sau lãi vay | LNST kinh tế × 12 ÷ tổng vốn kinh tế. Chỉ số này chịu ảnh hưởng của giả định vay và lãi suất, nên dùng như chỉ số tham khảo phụ. |
Tab tóm tắt — P&L vắn tắt & tham số chính
Tab này lấy trực tiếp kết quả từ mô hình chính, giúp trình bày nhanh với nhà đầu tư/đội vận hành mà không cần xem toàn bộ input chi tiết.
P&L vắn tắt theo tháng
Doanh thu đã là net sau khi loại VAT đầu ra khỏi ADR gross.
Tham số chính đang dùng
Nếu bấm GM model, các dòng này sẽ phản ánh bộ tham số từ bảng P&L GM 2027.
Các tỷ lệ chính trích xuất từ model
Các tỷ lệ này dùng để validate nhanh: doanh thu/phòng, margin, cost ratio, RevPAR, ROA và payback phần fit-out.